浅谈住房公积金贷款风险与防范对策

时间:2017-11-09 住房公积金 我要投稿

  住房公积金,是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。而住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金,委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金贷款属政策性住房贷款,其风险相对于商业银行个人住房贷款较小。

  一、住房公积金贷款的常见风险分析

  (一)系统性风险

  第一是政策性风险,即是因为国家有关部门政策调整而造成银行贷款的风险变动。对于住房公积金贷款来说,政策风险会带来更大的影响;第二是法律风险,当前我国针对个人住房贷款的有关法律法规尚不完善,加之很多时候容易存在地方法规与国家法律出现冲突的情况,从而对公积金贷款带来较大的风险;第三是通货膨胀风险,也可称其为购买力风险,现阶段国内群众购房热情较高,而一些地区特别是大中型城市,现阶段国内群众购房热情较高,一些城市房价大大高出居民购买力,如果在贷款人还款能力不足的情况下发放贷款,必然会在很大程度上增加住房公积金贷款风险;第四是由于房地产行业发展的周期性较强,目前国内房地产市场正处于持续发展阶段,房价已经明显超出了正常的区间,如果房地产行业进入缓慢发展或者倒退时期,一旦泡沫破灭,房价会突然下跌,贷款抵押物就会随之贬值,从而产生巨大的风险。

  (二)非系统性风险

  其一是借款人信用风险,这一风险一方面是因为国内个人信用体系尚不完善,另一方面是由于借款人基本上属于中低收入人群,自身就业压力和生活压力较大,常常会出现无法按时还款的风险;其二是支付风险,也称为流动性风险,公积金管理中心通常是依靠归集的住房公积金来实现住房贷款资金的发放,而如果住房公积金的需求量超过了归集量,很容易因为流动资金不足而产生风险;其三是操作风险,即是相关工作人员因为自身原因出现误操作而导致的贷款风险;其四是抵押物风险,即是因为借款人出现违约行为,在进行抵押物处理时会存在一定的损失。

  二、住房公积金贷款风险的防范对策

  (一)做好贷前审查工作

  在发放住房公积金贷款之前应当对借款人展开深入的调查,贷前调查是否真实全面,在很大程度上关系到贷款风险的大小。首先必须要了解清楚借款人和所在单位是否已经定期缴纳住房公积金,借款人是否具有稳定收入来源和职业,是否属于本地常住户口,了解其偿还能力。其次必须要做好贷款用途的审查工作,住房公积金贷款仅仅用于购买、建造或者大修自住住房,在发放贷款之前应当审查借款人目前的住房情况以及购房情况,审查申请审批书中的相关内容是否属实,以防贷款被借款人用于其他方面而增加风险。

  (二)建立个人信用评估体系

  对于住房公积金的具体缴纳情况,银行方面也应当进行记录,建立个人信用评估体系。对按时交款的借款人,银行应将其信用等级评定为优秀,同时采取一定的奖励措施,例如说信用等级越高的借款人,其享受的服务项目就越多、越优惠,从而来激励借款人都能够诚信履行约定。对于一部分信用等级相对较低的借款人来说,银行应实施一定的惩罚对策,比如说减少其信用额度,降低其住房贷款的最高值,增加贷款利率值,减少贷款延伸时期等,也可以利用社会舆论压力来迫使其尽快还款,从而尽可能的降低风险。

  (三)加强房地产市场研究分析

  住房公积金管理中心应当提高认识,深入开展对国家宏观经济发展形势、地区经济发展情况和相关法律法规的研究,大力加强对房地产市场实际情况和发展趋势的研究,从而准确评估房地产市场的发展及走向,合理设置房地产价格预警指标和相关标准。另外,要根据当地房地产市场的发展情况以及国家相关政策,对住房公积金贷款业务进行合理的规划,对于贷款额度上限、首付比例以及还款期限等标准规定进行合理的调控,从而更好的应对市场波动,尤其是对部分房地产过热地区,更要冷静分析市场情况,慎重进行放款。

  (四)完善相关管理制度

  进一步强化住房公积金管理中心的内控制度建设,一方面,要建立和完善以风险评估与风险控制为重心的风险管控机制。住房公积金贷款必须要坚持贷前调查、贷时审查、贷后管理的基本原则,不断健全审批制度,贯彻落实公积金贷款责任制,健全住房公积金贷款风险预警机制,制定符合实际的科学合理的应急措施和不良贷款清销机制;另一方面,要做好内部稽核工作,落实监督反馈机制。为了防范公积金贷款的风险,办理住房公积金贷款必须找人担保,如借款人不还款,担保人是要负上催缴乃至还款责任的。在应承作为担保人之前,必须慎重考虑,当签名作钱债担保,即是对贷款机构作出个人负责清还欠债的承担。即使担保人和借款人的关系有变更,它仍然是有效的。

  三、结束语

  总之,住房公积金是我国政府给人们群众提供住房保障的一项重要制度,近年来也有越来越多的公积金缴存人为改善自身生活条件而贷款买房。所以我们必须要做好公积金贷款风险的管控,从而确保公积金管理中心的收益,保证归集公积金的资金安全,最终保护好缴存人的合法利益,促进我国经济健康持续发展。

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