浅谈武汉市公积金个人住房贷款结构

时间:2017-11-13 编辑:珊珊 手机版

  自1996年开办公积金个人住房贷款以来,武汉市公积金个人住房贷款历时近12年,12年中个人贷款在贷款规模、贷款结构等各个方面都表现着不同的变化,既反映了时代的变迁,也提出了新的研究课题,文章从个人住房公积金贷款变化的不同侧面寻找相应的规律。

  一、公积金个人住房贷款规模

  武汉市在1997年以前办理的个人住房公积金贷款的贷款总金额为0.31亿元,1998年贷款金额为1.61亿元。从1998年6月起,中国停止了实物分配福利房的做法,推行住房分配货币化,从此进入了住宅建设市场化和住房消费货币化的阶段。武汉市的公积金个人住房贷款也进入了的高速发展阶段,贷款发放金额逐年稳步大幅增长,到20xx年,全年新增发放贷款金额16.17亿元。从1996年到2005年9年时间,武汉市历年发放个人住房贷款65.88亿元,贷款余额41.67亿元,共支持70949户职工家庭购建住房面积达755万平方米。

  二、公积金个人住房贷款结构

  1、按购房面积统计贷款发生情况

  根据武汉市房地产年鉴(20xx年)统计数据显示,公积金贷款逐渐向大面积的房型转移,主要原因:一是大面积的房型需求逐渐加大,很多人倾向于买大房子;二是大面积房型总价较高,个人意愿申请公积金贷款缓解购房压力。从图1可以清晰地看到:100米以上户型所占比重逐年大幅增加,而60平方米以下的户型需求比较稳定,所占比例起伏平稳。

  2、按购房种类统计贷款发生情况

  有关资料表明,公积金贷款主要用于经济适用房和商品房的购买。从趋势上看,经济适用房的贷款额基本上是呈下降趋势,而商品房的贷款则相反,呈上升趋势,这主要是受住房货币化改革的因素影响,相关数据如表1所示。

  3、根据贷款额度统计贷款情况

  表2反映的是1996年到20xx年住房公积金个人住房抵押贷款结构情况。随着贷款额度的逐步放开,以及购房着的意愿差别,贷款额度发生了很大的变化。10万元以下的贷款比例逐步变小,而10万到20万区间的贷款额度逐步增加,当出现更高贷款额度时,反而有所下降。一方面是由于贷款额度有所放宽,有更多的贷款额度选择;另一方面,有可能是人们更愿意多贷款,将其它钱用于投资。

  4、按照贷款年限统计贷款情况

  根据有关数据显示,如表3所示,贷款年限的选择有较大的差别,1996-1997年最长贷款年限是10年,1997年末-1999年最长贷款年限是15年,在这四年里,人们普遍选择10年以内,总比例达到82%以上。这可能都跟人们的谨慎态度有关,虽然此后贷款年限逐步放开到20年以上(从1999年6月开始),但人们很少选择超过16年的年限(1999年仅占2.33%)。从20xx年起,人们逐渐关注中间三个年限区间,这三个区间成为主流选择。而从1997年起,1-5年的短期贷款逐年呈大幅下降,到20xx年已经由1997年的55.51%降到8.21%,相反16-20年则增加到31.83%。

  三、住房公积金贷款带来的新研究课题

  1、大户型带来的风险控制问题

  对于购买大户型商品房的公积金贷款客户,购房者的资金压力会增加,在物业税开征的逐步推进和不断加息的情况下,大户型的未来持有成本风险会增加,随之带来的还贷款的压力也会增加,从而导致逾期还款的风险,因此,如何控制这些潜在的风险是一个不容忽视的问题。

  2、规模日益增加导致的加强管理问题

  住房公积金作为住房保障体系的一部分,随着公积金的归集和放贷规模的逐渐加大,如何管理这些资金和贷款变得更加紧迫,这都需要我们建立起完善的住房公积金机构、资金筹集、资金管理、资金运营和监督制度,使住房公积金形成良性循环的发展态势。

  3、不同购房种类带来的新问题

  二手房、经济适用房、商品房等,将来都会成为公积金贷款购房的主要选择对象,尤其是中低收入人群,通过购买二手房和经济适用房公积金贷款解决自住房问题,如何使住房公积金作为一项住房保障政策,更好地惠及中低收入人群,也是住房公积金要进一步研究的问题。

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