探讨住房公积金在房地产经济中重要意义

时间:2018-08-20 住房公积金 我要投稿

  一、前言

  住房公积金制度是由政府主导的政策性住房金融制度,在房地产经济乃至整个国民经济中所发挥的作用有:解决财政和国有企业负担过重问题、支持中低收入者解决住房问题、促进居民消费结构的改善、促进储蓄向投资转化等。并且随着房改实践的证明,公积金建设规模的扩大对房地产经济具有很好的调节作用,对于实现住房商品化,促进房地产经济持续、健康发展具有重要意义。

  二、房地产经济给我国经济发展带来的影响

  (一)促进了国民经济增长

  (二)有利于协调社会总需求与总供给的关系

  房地产业的发展,对于供求关系的调整,主要表现在:①促进房地产自身的供需平衡。通过形成房地产资金的自我循环机制和房地产需求的自我约束机制,可以解决房地产紧缺和分配不合理的状况。②协调城市产业结构。房地产业的发展,可以带动建筑业的发展;房地产业的蓬勃发展,必然促进商业、服务业等第三产业的兴起;房地产业也属于第三产业,房地产业本身的发展,直接增大了第三产业在城市经济中的比重,从而使城市经济产业结构更加合理。③房地产业的发展,有利于调整人们的消费结构。人类生活消费首先是基本生活必需品的消费。住房不仅是生存资料,而且逐渐成为享受资料和发展资料。随着经济的发展和人们生活水平的提高,人们对住房的数量和质量的要求日益增加和提高。房地产业的发展,有利于调整消费结构,使其趋于合理,从而起到平衡物价、稳定市场的作用。

  二、住房公积金对房地产经济的影响

  (一)有利于保证住房建设资金的稳步增长

  住房公积金制度的建立,结束了传统的由国家或单位单向且只投无收的运行局面,扩大了住房建设资金来源。通过国家、单位和职工三者共同筹措住房资金,不仅能够保障资金数量,而且能够提高国家住房融通资金渠道,增加住宅建设的发展进程,在一定程度上刺激了房地产经济的发展。此外通过向消费者个人提供长期抵押贷款,帮助职工个人购建房融资,提高购建房能力,有利于住房资金的长期周转。这种短期和长期结合的良性资金循环周转,并逐步扩大,也为房地产经济的健康发展,打下了可靠的资金基础。

  (二)住房消费投入的增加加快了住房建设的步伐

  随着市场经济的不断发展和完善,我国的经济体制改革也得到了深化发展,人们在住房问题上的也逐渐改变了“等、靠、要”的思想习惯,对住房这一商品的概念逐渐得到了加深,从而促进了住房制度改革方案的出台。尤其是住房公积金制度的建立,不仅让人们树立了住房只能靠自己“买、建、租”的新理念,而且提高了职工家庭住房消费含量的增加,为房地产建设增加了资金来源。

  (三)促进了房地产市场的繁荣

  从供应角度来讲,住房公积金制度为房地产开发商提供了资金融通,扩了住宅开发资金来源和数量,从而有利于开发商提供更多的住房数量;从需求方面来说,住房公积金制度的存在提高了职工构建房的能力。从供需双方来说,有利于促进住房建设的良性发展,以及住房市场交易的活跃和繁荣。

  三、目前我国公积金制度存在的问题

  尽管住房公积金为我国房地产经济的发展做出了重大的贡献,但一些运作不规范、监督力度不大等方面的问题也亟待解决。

  (一)公积金管理不够完善

  主要表现在以下几个方面:

  (1)还没有形成“机构健全、管理规范、使用高效、监督严密”的全国住房公积金管理体制,区域性、行业性特征明显。

  (2)公积金中心管理职责不清、财政监督不到位的问题比较严重。一些地方房委会决策变成了政府决策、部门决策甚至个人决策,财政监督难度较大,公积金中心运作资金的风险因此增加,管理运作资金的成本也相应加大,不仅损害了单位和个人权益,而且影响了住房公积金的安全和完整。

  (3)部分管理中心还无法向个人发放缴存住房公积金的有效凭证,不能保障缴交住房公积金职工的合法权益。

  (二)住房公积金低运用率和不规范运用现象并存

  从总体上看,住房公积金贷款运用率偏低,没有充分发挥住房公积金制度的作用。个别地区住房公积金管理中心甚至坐吃利差,基本失去了建立住房公积金制度的意义。从使用情况看,真正用于中低收入家庭租房、购房的贷款比重低,向中低收入发放的长期贷款更少,与住房公积金的初衷也不吻合。为数众多的从未分配过住房又无机会以低价购房的中小企事业单位的中低收入职工,较难从公积金制度中受益。个别的还存在着公积金挪作他用的情况。由于住房公积金采取低进低出的政策,因此,其资金运行是封闭的。但由于我国个人住房抵押贷款开展范围较小,资金管理中心如果将这笔资金进行投资或存入银行,都可以获得可观的收入。有个别管理机构违规操作,在国家规定之外的金融机构存放住房资金,或者为单位贷款提供担保,承担连带责任。这使住房公积金制度隐含了一定的风险,或者已经造成了难以挽回的经济损失。 四、保证住房公积金促进房地产经济发展的有效措施

  (一)加大政策性住房资金的监管力度

  理顺现有资金管理的体制,建立能够有效协调和制衡的公积金管理体制。住房委员会的组成,必须有中国人民银行、审计等部门的人员介入,加强对资金管理部门的监督。住房委员会实行定期会议制度,健全房委会决策制度,明确房委会决策范围和决策程序。制定能够确保委员会决策科学、民主的工作程序,尽快形成“住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的管理机制。定期或不定期对住房资金归集、存放、管理、使用等情况进行全面检查或抽查,对违规行为坚决查处。任何单位和个人不得动用住房资金。

  (二)努力规范住房资金管理机构的行为

  各地在建立健全住房公积金管理机制的同时,应进一步规范城市住房基金和单位住房基金的管理制度。住房公积金是归个人所有的资金,应按照国家确定住房公积金管理规定,建立健全房委会决策体系,充分发挥财政、建设等部门以及工会代表和专家等房委会成员的议事决策职责。同时,公积金中心必须严格执行我国住房公积金管理条例所赋予的职责,集中精力抓好住房公积金的管理运作工作,保证住房公积金的专款专用。城市住房基金属于财政性资金,应按预算管理办法进行管理。单位住房基金是归单位使用的资金,应按现行单位财务制度进行管理。

  (三)扩大资金供给渠道

  我国住房资金目前的两大来源主要是:个人住房公积金和商业银行吸收的存款。住房公积金目前数额尚小,不能解决职工的住房信贷资金需求的问题,而商业银行运用吸收的存款进行房地产贷款。往往面临较大的金融风险。根据国际经验,住房信贷资金来源可以有:商业银行吸收的存款、发行抵押贷款债券、政府强制储蓄和契约储蓄系统。因此可采用以下措施:实行利率补贴,刺激商业银行运用吸收的存款进行住房消费信贷;建立住房契约储蓄系统,鼓励居民进行住房专业性储蓄;发展住房合作社;政府担保,发行住房抵押债券筹集住房信贷资金等。

  四、结语

  通过本文分析可知,住房公积金对人们购房能力的提高具有巨大的促进作用,并且随着住房公积金制度的不断完善,必将成为人们购房的强大支撑。同时住房公积金对于刺激房地产市场、协调房地产市场供需关系也具有重要意义,因此我国应深入研究住房公积金制度,不断改善人们的住房购买力,从而为挤压房地产泡沫问题,促进我国国民经济的持续、稳定增长提供保障。

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