开封楼房限售新政策2017
开封版“限售令”共九大条，虽未出现限购、限贷字眼，但针对房地产商拿地、入市、销售等环节均收紧绳索，针对购房者，传闻已久的严购限售政策指向也更加清晰——取得不动产权证满3年方可转让，严厉程度与进入“四限”的郑州可堪比。
关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知
汴住建文〔2017〕166号
开封市不动产登记中心、各县、祥符区住房和城乡建设局、房管局，各房地产开发企业，各房地产经纪机构：
为进一步规范房地产市场交易行为，维护房地产市场秩序，遏制房地产投机炒作行为，稳定市场、稳定房价，现就相关事宜通知如下：
一、建立开封市商品房预(销)售信息公示制度。
(一)商品房预(销)售信息公示方式
商品房预(销)售许可批前公示和批后公告：以“开封市住房和城乡建设局网站”(http://www.kfjs.gov.cn/)为载体，采用网络公示的方法，由市住建局负责。
商品房预(销)售信息销售场所公示：采用售房场所设立公示牌方式进行，由开发企业和销售企业负责。
(二)商品房预(销)售信息公示内容
商品房预(销)售许可批前公示内容包括：房地产开发企业名称、项目名称、项目坐落、楼号、层数。
商品房预(销)售许可批后公告内容包括：房地产开发企业名称、项目名称、项目坐落、楼号、层数、商品房预(销)售许可证证号、预(销)售有效期。
商品房预(销)售信息售房场所公示内容包括：企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预(销)售许可证、商品房楼盘信息表、前期物业管理方案。
(三)商品房预(销)售信息公示期限
商品房预(销)售许可批前公示：在受理及现场勘验无误后，在“开封市住房和城乡建设局网站”上予以公示。
商品房预(销)售许可批后公告：商品房预(销)售许可批准后，在“开封市住房和城乡建设局网站”上予以公告。
商品房预(销)售信息售房场所公示：自商品房预(销)售许可批准后开始，至售房结束。
(四)商品房预(销)售信息公示的监督
公示、公告期间社会各界可通过书面、电话、传真等形式向市住建局举报和建议，市住建局负责收集并建立台账，经核实有违法违规行为的，按照相关规定进行处罚，并记入企业信用档案。
未按照要求进行公示的，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。情节严重的，由市住建局停止其商品房预售许可。
二、全面实行新建商品房网签合同备案。
商品房预(销)售许可批准后，市不动产登记中心应一次性公布房源(房源链接：http://61.53.69.130:8089/)，自发文之日起，原商品房买卖纸质合同全部终止，全面采用商品房网上签约。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，报送市不动产登记中心网上备案，已备案的房屋经批准撤销备案的，冻结该房屋交易资格，满一年后方可上市。
房地产企业未按照相关要求进行合同备案的，市不动产登记中心停止其项目商品房网签资格。情节严重的，由市住建局停止其商品房预售许可。
三、加强商品房预(销)售监管。
商品房预(销)售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”界定为：工程形象进度一半以上。
四、引导企业理性竞价。
自发文之日起，结合土地出让溢价率提高项目预(销)售条件，居住用地出让溢价率达到150%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预(销)售许可;溢价率达到200%以上(含)的，办理商品房现售。
五、实施新建商品住房销售价格监管。
自发文之日起，房地产开发企业已取得商品房预(销)售许可并对外销售的商品住房，由市不动产登记中心提取近期内该项目销售均价，市住建局指导实行限价销售，房地产开发企业销售价格外不得加收任何费用。首次销售的项目成交均价参考周边同类型、同品质楼盘;非首次销售的项目，成交均价原则上不得高于2017年4月以前的成交均价。原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，市不动产登记中心停止其商品房网签资格。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业，市住建局暂不核发商品房预(销)售许可证，情节严重的，市住建局停止其已发放的商品房预售许可。
六、加强房地产市场调研。
会同市规划、国土等部门对已出让的.商品住宅用地进行调研，制定科学的商品住房供地计划。督促开发企业按土地出让合同约定进行开发建设，盘活闲置土地及烂尾楼盘。科学分析住房市场供求关系和发展趋势，超前提出处置方案。
七、遏制房地产投机炒作行为。
自发文之日起(含)，凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。交易双方通过赠与方式转让住房的，参照购买新建商品住房执行。
八、严厉查处市场违法违规行为。
禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并明码标价、一房一价，严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。
九、加强房地产市场预期引导和调控。
各房地产开发企业应增强社会责任感，不得哄抬房价牟取暴利。广大业主应回归理性购房，不要盲目入市参与炒房，制造市场恐慌情绪。各个部门应高度关注房地产市场，引导房地产市场健康平稳发展。
2017年5月15日
2017年5月15日，八朝古都-开封在一片议论声中，终于迎来了官方的正式发文《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，躲得了初一，没能躲过十五，在开封楼市“愉快”的度过了一个周末后，限售、限价等调控政策还是出台了!
通过政策内容可以看出，并无限购限贷政策，因此，此举并不能阻挡开封投资投机者的热炒，而对于开发商的限制也没有如上海、南京那样采取“公正摇号选房”，因此，在某些大牌房企惨绝人寰的营销炒作下，后市不排除房价继续上攻。
希望那些擅长炒作的大牌开发商能够有所收敛，否则严厉的限购限贷政策就会接踵而来。
政府限购对购房合同的影响
政府限购文件，属于政府政策，不是法律、法规，也不是规章，对购房合同的法律效力并无影响。因政府限购丧失购房资格，不会导致购房合同无效。请记住了，只要楼盘取得了预售许可证，你跟开发商签的任何形式的内容完整的购房合同，都是有效的!
但是，政府限购对购房合同的履行将产生重大影响。也就是说，政府限购后，你跟开发商签的购房合同用处不大。
因政府限购丧失房票，
可以获得赔偿的特殊情形
模拟案例如下：
2016年下半年，某开发商无证开盘，与广大购房人签订认购协议，明确载明房号、单价、总价等，并收取大额款项
2017年元月前后该楼盘取得预售证，但因政府限价，开发商因实际对外销售价格远远高于政府限价，迟迟未通知购房人办理网签备案手续。
2017年5月3日，该楼盘所在区域被划入限购区，导致大量购房人丧失购房资格。
简单进行法律分析：
1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故，2016年下半年签订的认购协议，因未取得预售证，在预售证取得前可以主张协议无效，但在已取得预售证的情况下，认购协议应认定为有效协议，对签约双方具有法律约束力。
2、商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故，该楼盘的开发商与认购人所签的认购协议，应被认定为商品房买卖合同。
3、在网签备案条件具备的情况，该楼盘的开发商迟迟未通知购房人办理网签手续，已涉嫌违约。在违约期间政府出台限购政策导致购房人丧失购房资格，开发商应不能免责，应承担全部或主要责任。
4、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故，对于丧失房票的购房人，该开发商依法应赔偿损失。损失的界定，可以参照该楼盘后续相同或类似产品的销售价格或周边相同或类似产品的销售价格，即：后期开盘价格越高，赔偿金额可能将水涨船高!开发商作为专业的房地产开发企业，其预见能力理应高于购房人。
绝地反击
正如前述，即使你丧失了购房资格，但所签认购协议依然具有法律效力。在有效的认购协议未经法定程序确认解除的情况下，开发商如将房源销售给第三方，将涉嫌“一房两卖”，后果正如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
开发商如果不能妥善安抚广大购房人的合理诉求，强行解除丧失购房资格购房人前期所签的购房合同，对于这样的开发商，就一个建议：法庭见!
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